震掉下巴！又一波楼盘放大招了！
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为了卖房，开发商真的可以很拼很拼。
广州白云区的内卷历史算是比较悠久的。
内部分化也最严重，上有10万+豪宅，下有2万+刚需。
整个白云区里，白云新城板块最贵，北部四镇最便宜，白云湖板块房价居中，却最是内卷！
先说白云湖在哪？
距离广州房价最高的珠江新城直线距离17公里外，就是白云区的白云湖板块。
白云湖数字科技城有概念，起步区刚开始建写字楼。
但必须要说，规划很大、落地太久、变数太多。
这里几个新盘扎推在一起，整天四目相对。
品实云湖花城直接祭出69平小三房，对外宣称：
旁边的中建星光城不甘示弱，你有69平小三房，我也有。
你一个卧室朝南，我两个卧式都朝南！
喊出口号正面刚：
看，就是下面这个户型。
小小的69平米拥有3个卧室，三开间朝南，几乎没有面积浪费。
就是这么神奇，谁让它得房率高呢？
本以为这样的户型已是极致，结果又来了招商雍云邸砸场子。
你们小三房都是一卫，我做两卫，直接秒杀全广州的小三房户型！
来见识一下招商70多平三房两厅两卫，看谁卷死谁。
就这样，户型越做越小，总价越来越低，空气中满满火药味。
这还没完，后续还会有一轮上新，内卷预计又要升级。
2
看着白云湖板块，黄埔新城急了。
你能有我卷么？
同样都是主城发展没多久的区域，好歹白云湖均价也接近4万了，黄埔新城却被千亩大盘压的动弹不得，房价低至2万多。
最为典型的一个大盘就是占地2000多亩的万科黄埔新城。
没听错吧，万科不一向是区域房价天花板？
这位大哥，狠起来也是价格杀手。
这个万科沙步村旧改项目，在周边楼盘都是4万多的情况下，开盘直接炸出3万的价格，最低2万多！
直接让隔壁傻眼。
不止黄埔新城，整个黄埔区的巨无霸旧改项目太多太多。
图片来源：黄埔观察
大片的旧改虽然能提升区域城市面貌，但带来的天量供应也绝对不能忽视！
今年上半年，广州已确定的旧改项目累计约164个，黄埔就占58个，全市第一。
其中有54个旧村被纳入3年旧改行动计划内。
有数据说，未来5年，黄浦会供应335.5万㎡旧改货量。
如果再加上招拍挂市场上已成交但未入市的地块，据推算黄埔区未来5年会供应1320.1万㎡，整个广州的绝对主力。
老黄埔还自顾不暇，像黄埔新城这种稍微远离城市核心区的板块，未来找谁去消化这些库存，难以想象！
黄埔新城现状都如此艰难，何况是更外围的区域？
我们去观察广州的新房库存分布，会发现：
广州新房供应主战场，大部分都在外围区域。
你可以去看看，番禺、花都、南沙、增城、从化，哪个不是新盘扎堆，匕首见红？
当供应过剩时，没有一块地是无辜的。
当年的增城，多牛批。
房价一度超4万，楼面价一度超2万。
现在呢？
之前4万多的项目，直接腰斩，就连国央房企都带头内卷。
保利直接将增城房价无情拉下2万门槛！
华润这边直降4000，中建发现势头不对，应声直降2000！
其他小开发商楼盘根本撑不住，1万多的价格哗哗涌来。
就算是有地铁利好的项目，首先想到的也是借势打折先跑路。
特价房一波又一波。
石滩、朱村、新塘、永宁这4个板块跌幅都超过10%，便宜个十几万都不算啥！
3
其他更远的外围区域就更不用说了，房价都跌了很多。
像从化、花都，本身不限购，也没啥价值，可以忽略。
它们在广州楼市的存在感本来就很低，卷起来都是默默无闻。
这样的情况，很难破局。
自身无法提供足够的需求，主城的外溢也没那么旺盛，彼此之间都属于，你多卖一套，我就少卖一套的竞争关系，内卷在所难免。
不过，广州楼市库存再大，也是结构性过剩。
有些区域，该坚挺还是很坚挺，根本不怕内卷。
比如说“珠金琶鱼”。
也就是珠江新城、琶洲、金融城、鱼珠副CBD，再加上科学城。
直接看下图。
这就是广州未来的产业主轴和就业主轴！
最NB的就业中心、企业总部、金融总部、电商总部等都在这些区域，也是广州房价的天花板和制高点。
至于其他区域：
荔湾、越秀、海珠都是成熟的老城区、学区，房价高，已经没有什么新的概念和更新，自主无所谓，天花板基本差不多了。
天河区则不同，特别是天河东最值得关注，不管是自住还是投资。
黄埔区也还可以，科学城没有问题，是发展方向、是重点扶持产业，城市界面新。而知识城带有太多的不确定性，一块飞地离主城实在是太远了，要谨慎。
4
广州楼市的问题，也是大部分城市的共性问题。
现在哪个城市不卷？
都卷！
卷的原因很简单，往往都是供应过剩、竞争红海。
其实，有些区域卷一卷反而是好事儿。
比如三四万的增城、炒作过度的番禺，价格超过了价值，松一松挺好。
这里，两个真诚建议给到大家。
第一，请忽视所有跟主城相隔太远、有漫长的断裂带的区域。
人口到底是外溢还是迁入？两个词，天差地别。
如果是迁入的话，产业、人口、经济都要从0开始，显然，一开始就注定很艰难。
就比如兰州新区，为了推进新区建设，曾经把市政府和市直单位都搬了过去，但就是推进不动，后来半放弃状态。
第二，请忽视所有二线、弱二线、三线城市的新区。
问，就是不要买。因为根本没有足够的钱和人流入。
盖再多房子都是没有意义的，人和钱的流入才是根本。
上海只有一个浦东，武汉只有一个光谷，郑州只有一个郑东新区。
太多区域依托概念炒作，不是说概念不靠谱，而是我们对概念总是过于迷信。
也许5年，甚至10年，你都不知道纸上的规划，到底能落地几分？
城镇化尾声即将到来，房地产市场进入缓行周期。
所以，从现在开始，请适当持有房产，尽量避开城市外围，注重流动性，学会对冲风险。
记住，城市的核心和外围是两个世界。
核心还有日光盘，核心还有绑车位，核心还有买房摇号。
现在最重要的就是求安全，也许错失了一些机会，但起码，不要去当炮灰。
而所谓的炮灰，就是那些手上持有着几套不能住、卖不掉、没人租、没升值的房子的人！